Les courtiers obtiennent officiellement gain de cause ! Le ministre de l’Économie prend la parole sur la légitimité des courtiers et rappelle à l’ordre, sérieusement, les banques.
Dans cet article, on décrypte pour vous la relation entre les banques et les courtiers immobiliers, et vous saurez tout sur le récent recadrage de Bruno LE MAIRE !
Un recadrage pour les banques
Au vu du nombre grandissant de refus de prêts sur les dossiers de clients ayant fait appel à un courtier, le député RN Frédéric Cabrolier a interpellé le ministre de l’Économie Bruno Le Maire sur le sujet. Ce dernier s’est exprimé en prenant position pour les courtiers.
Dans sa réponse, le ministre rappelle que les banques ont la liberté de choisir leur cocontractant et de signer ou pas une convention de partenariat. Cependant, le code du commerce interdit aux établissements bancaires d’évincer les courtiers du marché, et d’entraver le libre exercice de la concurrence.
Il prend ainsi position sur la légitimité des courtiers, et avertit les banques qu’elles encourent de sérieuses sanctions de l’Autorité de la concurrence dans le cas où elles s’opposeraient à cette liberté de choix des emprunteurs.
Les banques et les courtiers : une relation complexe
Les banques et les courtiers immobiliers travaillent ensemble afin d’accompagner les clients à obtenir le financement dont ils ont besoin pour acheter un bien immobilier :
Les courtiers immobiliers ont le rôle d’intermédiaire en opérations bancaires (IOBSP), ils interviennent en tant que conseiller afin d’aider les clients à comprendre les termes et les conditions des prêts immobiliers. L’objectif étant d’optimiser le financement par des taux d’intérêts compétitifs et des conditions avantageuses.
De ce fait, les courtiers sont des apporteurs d’affaires pour les banques. Ils conseillent, bien souvent, à leurs clients d’avoir une relation complète, recommandent une banque pour obtenir un prêt immobilier et sont rémunérés en conséquence.
Cependant, les deux acteurs du marché entretiennent, parfois, une relation…. complexe.
Certaines banques ont décidé de rompre leurs conventions avec certains courtiers, et n’acceptent plus de production de leur part ou tout simplement ne les rémunèrent plus sur les dossiers apportés par des IOBSP.
Les emprunteurs sont pourtant très en demande des services apportés par un courtier, d’après un sondage de Vousfinancer, en 2022, environ 40 % des emprunteurs ont fait appel à un courtier afin de l’accompagner dans sa recherche et dans l’octroi d’une offre de prêt.
La part de marché des courtiers est donc en forte hausse et cette tendance perdure depuis déjà plusieurs années. Il est facile de constater que cette tendance ne plaît clairement pas aux banques.
Des courtiers ont ainsi pu constater que certains établissements bancaires s’autorisaient à bloquer leurs dossiers de financement. Un comportement alarmant dans un contexte d’octroi de prêts qui s’est largement complexifié avec le durcissement des normes HCSF et un taux d’usure qu’il est difficile de ne pas dépasser…
Le Crédit Agricole du Languedoc s’attaque directement aux courtiers immobiliers
On avait l’impression que les relations s’étaient un peu calmées avec l’annonce de la revalorisation du taux d’usure mensuel et que celui-ci allait stopper la baisse de production en prêts immobiliers. Malheureusement, l’accalmie n’aura été que de courte durée et aura simplement apporté une légère reprise en janvier.
En réalité, certaines banques ne respecteraient pas la liberté de concurrence, et écarteraient systématiquement les dossiers des clients ayant fait appel à un courtier. Peu importe que ces dossiers soient finançables ou non.
C’est notamment le cas du Crédit Agricole du Languedoc qui, d’après certains courtiers, refuserait catégoriquement les dossiers ayant été présentés par un intermédiaire de l’immobilier alors même que ces derniers sont totalement conformes aux normes HCSF et aux règles d’endettement.
De plus, cette caisse régionale n’en est pas à son premier coup d’essai pour mettre à l’écart des courtiers du marché. En effet, c’est l’une des premières banques, en 2019, à avoir rompu toutes les conventions de partenariat avec les courtiers. Cette décision, aussi brutale que contestable, a incité plusieurs courtiers à saisir la justice.
Ce n’est évidemment pas la seule banque à avoir rompu les conventions avec les courtiers, cependant, c’est celle avec laquelle certains courtiers rencontrent visiblement le plus de difficultés : avec plus de 40 plaintes auprès du syndicat des courtiers, le Crédit Agricole du Languedoc s’expose très fortement à des sanctions de la part de l’Autorité de la concurrence.
Mais alors pourquoi des banques mettent à l’écart les courtiers ?
La principale raison est la marge trop faible des financements : avec l’inflation, la montée des taux de refinancement et le taux d’usure bien trop faible, les banques n’arrivent plus à dégager suffisamment de marge sur un dossier. Certaines banques se sont retirées de ce marché et ne vont ainsi plus chercher de nouveaux prospects, ou ne financent que leurs clients.
Se passer des services d’un courtier leur permet aussi d’économiser sur les commissions d’apporteurs d’affaires. Les banques préfèrent capitaliser sur leur portefeuille clients et sont moins sensibles aux sollicitations des prospects.
Mais comment refuser un financement au motif que le dossier a été mandaté par un courtier ? En apparence cela peut sembler compliqué sauf que les banques ont la possibilité de refuser une demande de prêt sans avoir à se justifier
Les conséquences de ce recadrage
La prise de position de Bruno Le Maire sur la relation entre les banques et les courtiers immobiliers est une étape importante pour protéger les emprunteurs et garantir que les règles en matière de distribution de crédit immobilier sont bien respectées.
En effet, des sanctions seraient prises à l’encontre des banques ne respectant pas les règles de la distribution des crédits.
Voici une liste non-exhaustive des sanctions encourues :
- des amendes administratives pouvant aller jusqu’à 5 millions d’euros ou 10 % du chiffre d’affaires annuel pour les personnes morales.
- des sanctions disciplinaires pouvant aller jusqu’au retrait de l’agrément professionnel ou de la carte professionnelle
- des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 5 ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amende pour les personnes physiques et jusqu’à plusieurs millions d’euros pour les personnes morales
En conclusion, il est temps que les relations entre courtiers et banquiers redeviennent cordiales. Les uns ayant besoin des autres et vice-versa. Au milieu de ce débat stérile, ce sont des projets de vie qui ne peuvent se concrétiser et toute une filière immobilière qui se trouve pénalisée.
Création et développement de plusieurs cabinets de courtage en prêts immobiliers depuis 2007.
Création et développement de PREVIDIAL, cabinet spécialisé en assurance de prêt, depuis 2017.