Assurance prêt immobilier - PREVIDIAL - La prévoyance autrement

Également appelée assurance emprunteur ou assurance-crédit immobilier, l’assurance de prêt immobilier est un contrat d’assurance, souscrit en parallèle d’un emprunt bancaire destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier. D’une durée identique à celle du prêt immobilier contracté par l’emprunteur, cette assurance est destinée à garantir le remboursement de ce prêt. Les experts PREVIDIAL, courtiers en assurance de prêt, vous expliquent son fonctionnement et vous aident à bien choisir votre assurance.

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Bien choisir son assurance de prêt immobilier

Assurance de prêt immobilier : principe de fonctionnement

Le contrat d’assurance emprunteur protège à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur : il protège l’emprunteur contre la survenue d’aléas de la vie tels qu’un décès, une incapacité de travail ou une invalidité, ou bien encore une perte d’emploi. Quant à l’établissement de crédit, l’assurance emprunteur le prémunit contre tout défaut de paiement de la part de l’emprunteur.

Pourquoi est-il important de bien choisir son assurance de prêt immobilier ?

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, l’assurance prêt immobilier est généralement exigée dans le cadre d’un projet d’acquisition d’un bien immobilier. Or, le choix de cette assurance est bien souvent négligé par méconnaissance. Pourtant, l’assurance emprunteur représente le deuxième coût le plus important d’un crédit immobilier puisqu’elle peut atteindre jusqu’à 40 % du coût total de l’emprunt. En d’autres termes, bien choisir son assurance-crédit immobilier peut permettre à l’emprunteur de réaliser de substantielles économies.

Le choix d’une assurance de prêt immobilier est donc un choix on ne peut plus délicat. En effet, un très grand nombre d’organismes proposent des contrats d’assurance emprunteur et il est difficile de se retrouver dans cette offre pléthorique. Forte du savoir-faire et de l’expérience de son équipe de professionnels, PREVIDIAL saura vous accompagner dans votre recherche de l’assurance la mieux adaptée à vos besoins.

Quand choisir son assurance de prêt ?

Lors de la signature du crédit immobilier.
Dans l’année suivant la signature de l’offre de prêt.
À chaque date anniversaire de la souscription du contrat d’assurance.

À noter que bien qu’ils adhèrent généralement à l’assurance proposée par leur banquier, les emprunteurs ne sont nullement tenus de le faire et peuvent choisir leur assurance de prêt immobilier auprès d’un organisme concurrent, sous réserve que ce dernier respecte les garanties a minima exigées par la banque octroyant le crédit (Loi Lagarde portant réforme du crédit à la consommation, 2010).

Par ailleurs, si l’emprunteur a déjà adhéré à une assurance de prêt immobilier mais qu’il souhaite en changer par la suite, cela est tout à fait possible. Ainsi, si l’emprunteur a souscrit une assurance-crédit immobilier il y a plus de 12 mois, la loi Bourquin (2017) lui permet de changer d’assurance chaque année, à la date d’anniversaire de son prêt immobilier, sous réserve qu’il propose un contrat aux garanties équivalentes. De même, dans le cas où l’emprunteur a souscrit une assurance il y a moins de 12 mois, la loi Hamon (2014) sur l’assurance de prêt lui permet d’en changer dans les 12 mois suivant la signature de son prêt, dès lors qu’il propose à sa banque un contrat offrant des garanties équivalentes.

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Quel est le coût d’une assurance de prêt immobilier ?

L’âge et le capital emprunté impactent le coût de l’assurance

Le coût et le calcul du taux de l’assurance de prêt sont impactés par deux facteurs importants :

l’âge de l’emprunteur ;
le montant du capital emprunté.

L’état de santé et les garanties optionnelles également

D’autres éléments peuvent faire varier plus ou moins fortement le cout de votre assurance de prêt immobilier :

Les différentes garanties obligatoires et optionnelles choisies lors de la souscription du contrat.
l’état de santé de l’emprunteur.

L’appréciation du risque va donc se baser sur ces éléments et d’un assureur à l’autre, nous observons des différences significatives et donc des différences de tarif importantes.

Ages	Durée du financement	Taux assurance	Coût assurance
Emprunteur de 25-35 ans	25 ans	0.06 % - 0.098 %	1 428 € à 2 463 €
Emprunteur de 36-40 ans	20 ans	0.087 % - 0.122 %	1 748 € - 2 457 €
Emprunteur de 41-45 ans	20 ans	0.135 % - 0.197 %	2 701 € - 3 948 €
Emprunteur de 46-55 ans	15 ans	0.184 % - 0.32 %	2 771 € - 4 795 €

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Les tarifs proposés par les assurances externes sont donc avantageux pour l’emprunteur tout en proposant des niveaux de garanties similaires et adaptés à sa situation personnelle.

Les caractéristiques de l’assurance de prêt immobilier

Assurance de groupe vs. Assurance individuelle

Proposée par défaut par les banques aux emprunteurs, l’assurance de groupe offre une protection de base, avec une mutualisation des risques entre tous les emprunteurs. Concrètement, l’assurance de groupe permet de bénéficier d’une prime particulièrement attractive pour les emprunteurs âgés ou présentant des risques de santé élevés. En revanche, les emprunteurs jeunes et en bonne santé lui préféreront l’assurance individuelle. De même, les emprunteurs dont le profil présente des spécificités telles que des maladies actuelles ou passées, une profession à risque, la pratique d’un sport de haut niveau, opteront également pour l’assurance individuelle car celle-ci sera plus avantageuse pour eux. Enfin, l’assurance individuelle sera également intéressante pour les emprunteurs bénéficiant de conditions d’emprunt attractives mais ayant mal négocié leur assurance de crédit immobilier.

Quotité Assurée

La définition des quotités d’assurance est la répartition de la couverture emprunteur proposée par l’assureur entre les emprunteurs :

Pour un emprunteur seul, la garantie à 100 % constitue une obligation incontournable.

Pour un prêt avec deux personnes, il est possible de faire varier la quotité d’assurance.

Se pose alors la question légitime du pourcentage à privilégier afin d’apporter une sécurité maximale à l’opération. Chez PREVIDIAL, nous vous éclairons en déterminant quelle quotité d’assurance emprunteur privilégier selon votre situation.

Franchise

Le contrat d’assurance prêt immobilier peut prévoir une franchise. S’appliquant pendant toute la durée du contrat, celle-ci équivaut à la période de non-indemnisation par l’assureur.

En règle générale, la franchise concerne plus particulièrement les garanties incapacité et perte d’emploi. Concernant l’incapacité, le délai de franchise varie entre 30 et 180 jours. Pour ce qui est de la perte d’emploi, le délai de franchise se situe entre 40 et 120 jours.

Délais de franchise
Incapacité	30 à 180 jours
Perte d'emploi	40 à 120 jours

Délai de carence

Le délai de carence diffère de la franchise en ce qu’il est uniquement applicable au début du contrat d’assurance.

Le délai de carence équivaut à la période de latence faisant suite à l’adhésion de l’emprunteur au contrat d’assurance. En d’autres termes, l’emprunteur n’est pas couvert en cas de survenue d’un sinistre durant ce laps de temps.

Concernant la garantie décès, la loi prévoit un délai de carence en cas de suicide de l’emprunteur au cours de la première année du contrat d’assurance, cependant l’article 132-5 du code des assurances prévoit une prise du suicide dès la première année de souscription, plafonnée à 120.000 €, lorsque le prêt finance l’acquisition d’une résidence principale. Pour la garantie perte d’emploi, le délai de carence est généralement de 3 à 12 mois.

Délais de carence
Suicide	365*
Perte d'emploi	3 à 12 mois

* sauf en cas d’acquisition d’une résidence principale, article 132-5 du code des assurances

Formalités médicales

Le coût de l’assurance prêt immobilier est lié à l’état de santé de l’emprunteur. Ce dernier devra donc se soumettre à un certain nombre de formalités médicales suivant son âge à l’adhésion et le montant des capitaux immobiliers à assurer. L’emprunteur devra notamment compléter un questionnaire de santé comportant des questions sur son état de santé actuel et ses antécédents. Le cas échéant, il pourra lui être demandé d’effectuer certains examens médicaux.

S’il s’avère qu’il présente des risques de santé élevés, l’emprunteur pourra bénéficier de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Entrée en vigueur en 2007, cette convention vise à améliorer l’accès au crédit pour les personnes présentant ou ayant présenté une maladie.

Par ailleurs, les emprunteurs ayant souffert d’une pathologie cancéreuse pourront bénéficier du droit à l’oubli. Le droit à l’oubli désigne le principe de non-déclaration de son cancer par un emprunteur, lors d’une demande de prêt. Cet avenant à la convention AERAS s’applique dans deux cas de figure, d’une part pour les emprunteurs dont le cancer a été diagnostiqué avant l’âge de 21 ans et dont le traitement est terminé depuis 5 ans, d’autre part pour les emprunteurs dont le cancer a été diagnostiqué après l’âge de 21 ans et dont le traitement est terminé depuis 10 ans.

Garanties et exclusions de garanties de l’assurance de prêt immobilier

GARANTIES

L’assurance de prêt immobilier permet à l’emprunteur de bénéficier d’un certain nombre de garanties et ainsi de se protéger en cas d’aléas de la vie tels qu’un décès, une invalidité ou incapacité ou bien encore une perte d’emploi. Ces garanties sont soit forfaitaires soit indemnitaires. Le montant de la garantie forfaitaire correspond à un pourcentage de la mensualité du prêt fixé au préalable, lors de la signature du contrat, tandis que le montant de la garantie indemnitaire est calculé au moment du sinistre, en fonction de la perte de revenu réellement subie par l’emprunteur.

Garanties de base

Les garanties de base de l’assurance de prêt immobilier sont l’assurance décès et l’assurance invalidité.

L’assurance décès

L’assurance décès est destinée à prendre en charge tout ou partie du crédit encore dû en cas de décès de l’emprunteur, ceci afin de ne pas laisser de dettes au conjoint et à la famille du défunt.

L’assurance invalidité/incapacité

L’assurance invalidité/incapacité vise quant à elle à couvrir l’emprunteur si ce dernier se retrouve dans l’incapacité de travailler. Il existe quatre degrés d’incapacité donnant droit à une indemnisation.

Degrés d’incapacité
Perte Totale et Irréversible d’Autonomie - PTIA	Dans le cas d’une invalidité à 100 % ; Assistance nécessaire d’une tierce personne pour les actes ordinaires de la vie : se déplacer, manger, s’habiller
Invalidité Permanente Totale - IPT	dans le cas d’une invalidité supérieure ou égale à 66 %
Invalidité Permanente Partielle - IPP	dans le cas d’une invalidité supérieure ou égale à 33%
Incapacité Temporaire Totale - ITT	qui empêche l'emprunteur de travailler temporairement.

GARANTIES FACULTATIVES

La garantie perte d’emploi

La garantie perte d’emploi permet à l’emprunteur de bénéficier d’une prise en charge des mensualités de son crédit immobilier s’il n’exerce plus d’activité professionnelle. La garantie perte d’emploi s’applique le plus souvent en cas de licenciement de l’emprunteur donnant droit à une allocation chômage. À l’inverse, la démission, le licenciement pour faute lourde et les périodes de travail considéré, mais sous certaines conditions. Dans le cas d’une exclusion de garantie totale, le risque est considéré comme étant trop important pour que l’emprunteur puisse prétendre à une quelconque indemnisation. ne donnant pas droit à une allocation chômage ne permettent pas à l’emprunteur d’être couvert par la garantie perte d’emploi. La durée d’indemnisation en cas de perte d’emploi se situe généralement entre 12 et 24 mois.

Couverture des maladies non-objectivables.

En cas d’arrêt de travail, l’emprunteur est couvert par la garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail) vue plus haut. Cependant, la prise en charge des MNO (maladies non objectivables) par votre contrat d’assurance de prêt immobilier n’est pas systématique : bien que connues et fréquentes, ces dernières sont très souvent exclues de la garantie ITT. Il est alors conseillé d’opter pour des garanties optionnelles pour bénéficier d’une meilleure couverture.

Une maladie non-objectivable est une maladie difficile à quantifier, comme une lombalgie, une hernie discale, un burn-out ou encore une dépression. Ces maladies sont aussi appelées « maladies subjectives ».

Toute maladie qui n’est pas quantifiable par un professionnel de santé est donc considérée comme une maladie non objectivable. La difficulté à quantifier ces maladies réside dans le fait que les symptômes sont très différents d’un individu à un autre. Dans le cadre de l’assurance emprunteur, il est donc important de vérifier si les MNO sont prises en charge en cas d’arrêt de travail.

Les MNO les plus fréquentes sont :

l’encéphalomyélite myalgique appelée couramment syndrome de fatigue chronique
l’épuisement professionnel (burn-out)
les pathologies et troubles psychiques, comme les états dépressifs
les affections psychosomatiques, comme l’insomnie, la dystonie ou encore la spasmophilie
les pathologies du dos, telles qu’une lombalgie, une sciatique, ou une hernie discale

Si les symptômes ne sont pas quantifiables ou mesurables, ils peuvent néanmoins entrainer des arrêts de travail plus ou moins longs et fréquents, donc une baisse de revenus ainsi que des difficultés pour rembourser votre prêt immobilier.

Opter pour une assurance maladie non objectivable lors de la signature de votre assurance de prêt immobilier permet de couvrir le prêteur et l’emprunteur :

Garantie pour l’emprunteur : en cas d’invalidité occasionnée par une MNO, les mensualités seront prises en charge.
Garantie pour la banque que l’organisme assureur prendra en charge le remboursement du crédit si l’assuré est en situation d’invalidité en raison d’une maladie non objectivable.

Lors de la souscription de votre assurance de prêt immobilier, vous devez remplir le questionnaire santé le plus honnêtement possible et indiquer si vous avez eu, ou avez encore, une maladie non objectivable.

Pour les organismes assureurs, toute personne ayant été atteinte d’une maladie non objectivable est une personne présentant un risque aggravé de santé, le risques d’arrêt de travail étant plus élevé.

En cas de fausse déclaration, l’assureur peut réduire vos indemnités, votre contrat peut être suspendu voir annulé et il peut vous être demandé le remboursement des sommes déjà versées par l’assurance.

La meilleure solution pour trouver une assurance de prêt prenant en charge correctement votre MNO est de réaliser plusieurs simulations, pour comparer les tarifs mais également l’étendue des garanties proposées.

N’hésitez pas à faire appel à un courtier spécialisé comme PREVIDIAL pour vous accompagner dans vos recherches et ainsi trouver une assurance de prêt immobilier parfaitement adaptée à votre profil emprunteur, prenant en charge votre MNO et proposant un tarif compétitif.

EXCLUSIONS DE GARANTIE

Les contrats d’assurance emprunteur comportent un certain nombre d’exclusions de garantie, d’une part les exclusions légales et d’autre part les exclusions contractuelles. Êgalement appelées exclusions de garantie générales, les exclusions légales renvoient aux dommages causés par des événements tels qu’une guerre civile ou étrangère, des mouvements populaires, des émeutes, des actes terroristes, etc., ainsi que par certains faits perpétrés par l’emprunteur (délit, crime, fraude, accident en état d’ivresse, etc.).

Quant aux exclusions contractuelles, elles varient en fonction du type de contrat d’assurance. Une exclusion de garantie peut également être partielle ou totale, suivant le risque médical déclaré par l’emprunteur dans son questionnaire de santé. Dans le cas d’une exclusion de garantie partielle, l’emprunteur est couvert pour le risque considéré, mais sous certaines conditions. Dans le cas d’une exclusion de garantie totale, le risque est considéré comme étant trop important pour que l’emprunteur puisse prétendre à une quelconque indemnisation.

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Ce qu’il faut retenir sur l’assurance de prêt immobilier

Pourquoi faut-il souscrire une assurance de prêt immobilier ?

L’assurance prêt immobilier n’est pas obligatoire d’un point de vue légal. Toutefois, sa souscription est nécessaire pour obtenir un prêt immobilier dans la mesure où elle protège l’emprunteur en cas de survenue d’aléas de la vie tels qu’un décès, une invalidité ou incapacité, ou bien encore une perte d’emploi. L’assurance emprunteur protège également l’établissement prêteur en cas de défaut de paiement de ses échéances par l’emprunteur.

Quelle assurance de prêt immobilier choisir ?

Le choix d’une assurance de prêt immobilier dépend de multiples facteurs : montant du capital immobilier à assurer, âge, situation socio-professionnelle et état de santé de l’emprunteur, emprunteur unique ou co-emprunteurs. L’emprunteur doit tenir compte de tous ces critères avant de choisir son assurance. Selon le cas, il pourra opter pour une assurance de groupe ou une assurance individuelle.

Comment trouver la meilleure assurance de prêt immobilier ?

Le choix d’une assurance de prêt immobilier est un choix délicat car il en existe de très nombreuses sur le marché. Aussi, il est préférable de faire appel à l’expertise d’un professionnel pour vous aider à faire votre choix. Fort de l’expertise de son réseau de professionnels, PREVIDIAL saura vous accompagner dans la recherche de l’assurance la mieux adaptée à vos besoins.