Les différents modes de calcul de l’assurance de prêt immobilier

En règle générale, les établissements bancaires proposent en priorité une assurance de prêt immobilier dont le coût est basé sur le capital initial.

Qu’est-ce que le capital initial ?

Également appelé « capital emprunté », le capital initial désigne la somme que vous avez empruntée lors de la souscription de votre prêt immobilier. Il s’agit du mode de calcul que l’on retrouve dans la majorité des contrats d’assurance de groupe des établissements bancaires. Ce mode de calcul a l’avantage d’être simple car votre cotisation d’assurance de prêt immobilier reste inchangée pendant toute la durée de vie de votre prêt immobilier ; toutefois, il vous engage à payer des cotisations relativement élevées, notamment durant les dernières années du prêt alors que le capital restant à rembourser est faible.

Calcul du coût de l’assurance de crédit immobilier sur la base du capital initial

Le coût de l’assurance de crédit immobilier reste donc inchangé jusqu’à la fin du contrat de prêt immobilier lorsqu’il est calculé sur la base du capital initialement emprunté.
Pour déterminer le coût mensuel de l’assurance de crédit immobilier selon cette base de calcul, il suffit de multiplier le montant du capital initialement emprunté par le taux de l’assurance (TAEA) puis de diviser le résultat par 12. Par ailleurs, pour connaître le coût total de l’assurance de crédit immobilier, il suffit de multiplier son coût annuel par le nombre d’années de durée de vie du prêt immobilier.

La délégation d’assurance permet en revanche de trouver plus facilement des assureurs qui calculent leurs tarifs d’assurance de prêt immobilier en fonction du capital restant dû.

Qu’est-ce que le capital restant dû ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, le capital restant dû désigne, à un instant précis, la part du capital initialement emprunté qu’il vous reste à rembourser. Cette méthode de calcul est privilégiée par les compagnies d’assurance proposant des contrats d’assurance individuelle.

Le montant des cotisations est lié ici à l’amortissement du capital initial de l’emprunt. Durant les premières années de souscription, les primes d’assurance sont élevées en raison du paiement des intérêts (la part du capital remboursée est faible). En revanche, plus vous avancez dans le remboursement de votre crédit, plus les cotisations diminuent pour arriver proches de 0 en fin de prêt.

Ce système dégressif s’avère particulièrement avantageux si l’on considère le coût total de l’assurance de crédit immobilier, lequel est inférieur à celui de l’assurance fixe.

À noter également qu’il peut arriver que périodiquement, tous les 5 ans par exemple, la mensualité d’assurance augmente de nouveau légèrement. Cela s’explique par le fait que les compagnies d’assurance appliquent parfois un calcul tenant compte de l’âge de l’emprunteur et des problèmes de santé qu’il est susceptible d’avoir en vieillissant.

Calcul du capital restant dû

Le calcul du capital restant dû s’effectue en comptabilisant le capital emprunté, auquel on additionne les intérêts (taux d’emprunt + assurance de prêt immobilier). On soustrait ensuite de cette somme globale le montant du capital déjà remboursé.

Calcul du coût de l’assurance de crédit immobilier sur la base du capital restant dû

Le calcul de l’assurance de prêt immobilier est basé sur le montant du capital restant dû. La réévaluation annuelle des cotisations suit donc un tableau d’amortissement fourni par l’établissement prêteur lors de la souscription de l’emprunt immobilier : les premières mensualités sont particulièrement élevées mais le coût de l’assurance de prêt immobilier baisse progressivement jusqu’à l’échéance du prêt.

Le coût total de l’assurance dégressive est moins élevé que celui de l’assurance fixe.

Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 300 000 € au taux nominal fixe de 1,4 % sur 20 ans, lorsque le taux de l’assurance de crédit immobilier est de 0,5 %.

Si la prime d’assurance est basée sur le capital initial, elle sera de 83,33 € par mois (300 000 € x 0,5 %/12 mois = 125 €) jusqu’à l’échéance du prêt immobilier.
L’assurance coûtera 30 000 € sur la durée (300 000 € x 0,5 % x 20 ans = 30 000 €).

Si la prime d’assurance est basée sur le capital restant dû, elle sera de 125 € le premier mois car calculée sur 300 000 €. Le deuxième mois, elle sera de 124,48 € car calculée sur 298 750,00 € (l’emprunteur ayant déjà remboursé 1 250,00 € en 2 mois). Et ainsi de suite jusqu’à atteindre 0,52 € à la dernière mensualité.
L’assurance coûtera alors 15 063 € sur la totalité de la durée de remboursement du prêt.

La formule sur le capital initial est plus coûteuse sur la durée totale du prêt que celle sur base du capital restant dû.

En revanche, le coût des mensualités du premier quart d’un contrat basé sur le capital restant dû, est plus élevé que celui du capital initial.

En fonction de la durée de détention pressentie de votre bien immobilier, il pourra dont être parfois plus opportun de souscrire une assurance sur Capital initial.

PRÉVIDIAL est à l’écoute de votre projet et vous accompagne dans votre réflexion pour vous exposer les différentes options qui s’offrent à vous et vous orienter vers celles qui seront adaptées à votre situation, ainsi qu’à votre projet à court, moyen et long terme.